top of page
< Back

יזמים פינוי בינוי | קובי אלקיים נדלן בע"מ

יזמים פינוי בינוי

בקצרה: יזם פינוי בינוי הוא הגוף שמרכז את כל הפרויקט: הוא מחתים את בעלי הדירות, מממן ומקדם את התכנון, משיג ליווי בנקאי, מתקשר עם קבלן ובונה. בעלי הדירות לא משלמים על הדירה החדשה, והיזם מכסה את העלויות ואת הרווח שלו ממכירת הדירות הנוספות שהתוכנית מאפשרת. מי שמבין איך המודל הזה עובד יודע גם מה לבדוק אצל כל יזם.

העמוד הזה מסביר איך יזמים בפינוי בינוי עובדים בפועל: ממה הם מרוויחים, מה הם עושים בכל שלב ומה החוק מחייב אותם. את תהליך הבחירה עצמו, כולל פנייה תחרותית והשוואת הצעות, מפרט המדריך מכרז לבחירת יזם בהתחדשות עירונית וסימני אזהרה.

מה יזם פינוי בינוי עושה

בפרויקט פינוי בינוי מתחם ישן נהרס ובמקומו נבנה מתחם חדש. לפי כל זכות, אפשר לקדם את התהליך בשני מסלולים: מסלול רשויות, שבו הרשות מקדמת את התכנון, ומסלול יזמי, שבו היזם נושא בעלויות הכנת התוכנית. בשני המסלולים היזם הוא מי שמבצע את העסקה מול בעלי הדירות.

בפועל היזם ממלא כמה תפקידים במקביל:

  • ארגון ההסכמות – פגישות עם בעלי הדירות, משא ומתן מול הנציגות ועורך הדין שלה, והחתמה עד לרוב הנדרש.

  • תכנון – מינוי אדריכל ויועצים, הכנת תוכנית והגשתה לוועדות התכנון, וליווי הדיונים עד לאישור.

  • מימון – הון עצמי, הסכם ליווי עם בנק או גוף פיננסי, והוצאת הערבויות לבעלי הדירות.

  • ביצוע – התקשרות עם קבלן מבצע, פינוי, הריסה, בנייה ומסירה. היזם והקבלן הם לא תמיד אותו גוף, ולכן כדאי לקרוא גם איך בודקים את הקבלן המבצע.

  • מכירה – שיווק הדירות הנוספות בשוק. מהמכירות האלה מגיעים הכסף לבנייה, לשכר הדירה של הדיירים ולרווח.

ממה היזם מרוויח

המודל הכלכלי פשוט לתיאור וקשה לביצוע. התוכנית מאפשרת לבנות במתחם יותר דירות ממה שיש בו היום. חלק מהדירות החדשות חוזרות לבעלי הדירות הקיימים כתמורה, והשאר נמכרות. מההכנסות היזם משלם את עלויות התכנון והבנייה, את ההיטלים והמסים שהוא לוקח על עצמו, את הדיור החלופי ואת היועצים של בעלי הדירות, ומה שנשאר הוא הרווח.

מוסדות התכנון בודקים את הכדאיות הזאת לפי תקן 21. לפי נוהל 2022/4 של מינהל התכנון, מטרת התקן היא לשמש כלי עזר למוסדות התכנון. הוא אמור לוודא שתוכנית פינוי בינוי כלכלית: מצד אחד רווח מזערי סביר שמניע את היזם, ומצד שני תמורה הוגנת לבעלי הדירות. בסוף דצמבר 2025 עדכן השמאי הממשלתי הראשי את טבלת הרווח היזמי המזערי לפי מחוזות. לפי הדיווח, הרווח המזערי הממוצע הוא 16% במחוזות תל אביב, מרכז וירושלים ו-17% במחוזות חיפה, צפון ודרום. השמאי הממשלתי הדגיש שזה רף לבדיקת כדאיות, לא יעד ולא רווח רצוי. הרחבה על החישוב יש במדריך איך בודקים אם פרויקט פינוי בינוי כלכלי.

המשמעות לבעלי הדירות: יזם שמבטיח תמורה שלא משאירה לו רווח סביר לא עושה לכם טובה. בפרויקט כזה קשה יותר לקבל ליווי בנקאי, והוא עלול להיתקע.

מה החוק מחייב את היזם לפני החתימה

תיקון מס' 6 לחוק פינוי ובינוי (2018) שינה את שם החוק ל"חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי)" וקבע כמה חובות ליזם:

  • כינוס בעלי דירות – לפני החתימה על עסקת פינוי ובינוי ראשונה היזם צריך לקיים כינוס של בעלי הדירות או להשתתף בכינוס כזה.

  • מסמך עיקרי הצעה – לא יאוחר משבועיים לפני החתימה הראשונה, היזם צריך למסור לבעלי הדירות מסמך עם עיקרי ההצעה.

  • ביטול חתימות מוקדמות – אם נחתמו עסקאות לפני הכינוס או לפני מסירת המסמך, רוב בעלי הדירות רשאים להחליט על ביטולן, כל עוד חתמו פחות מ-40% מבעלי הדירות בבית המשותף.

לעיתים לפני היזם מגיע מארגן, שפועל להחתים בעלי דירות. מה החוק דורש ממנו מוסבר במדריך מארגן בפינוי בינוי.

מי משלם ליועצים של בעלי הדירות

לפי מדריך ההסכם של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, היזם נושא בדרך כלל בשכר עורך הדין, השמאי והמפקח שבעלי הדירות בוחרים. לפי מסמך הרשות מדצמבר 2022, גם כשהיזם משלם, הלקוחות של עורך הדין הם בעלי הדירות ולא היזם. הסכם שכר הטרחה נחתם רק עם בעלי הדירות, והתשלום מותנה באבני דרך של הפרויקט.

רשימת בדיקה: מה לבדוק אצל יזם פינוי בינוי

  • מי החברה שתחתום על ההסכם, ומה הקשר שלה לחברת האם.

  • מי הקבלן המבצע, ואם הוא רשום בפנקס הקבלנים בסיווג שמתאים להיקף הפרויקט.

  • מאיפה יגיע המימון: הון עצמי, ואיזה בנק או גוף פיננסי צפוי ללוות את הפרויקט.

  • אילו פרויקטים היזם השלים ומסר, ולא רק אילו פרויקטים נמצאים בתכנון.

  • באיזה מסלול תכנוני הוא מתכוון לפעול, ומה מצב התכנון באזור.

  • האם קיבלתם מסמך עיקרי הצעה ונערך כינוס לפני שהתחילו החתימות.

  • האם היזם מוכן להתחייב לאבני דרך עם תאריכים ולהגדיר מה קורה אם הוא לא עומד בהן.

  • האם ההצעה מגדירה בבירור את הערבויות: מי מוציא אותן ומתי.

טעויות נפוצות

  • לבחור לפי התמורה הגבוהה ביותר – הצעה שלא משאירה ליזם רווח סביר עלולה לא לקבל מימון.

  • לבלבל בין יזם לקבלן – השם שעל השלט הוא לא בהכרח הגוף שחותם או הגוף שבונה.

  • להסתפק במצגת – רק מה שכתוב בהסכם מחייב. הבטחות בעל פה לא שוות הרבה.

  • לחתום לפני שיש עורך דין מטעם הבעלים – חתימות מוקדמות מחלישות את כוח המיקוח של כל הבניין.

  • להתעלם מהמסלול התכנוני – אותו יזם יכול להציע תמורה שונה לגמרי לפי מה שהתוכנית תאפשר בפועל.

שאלות נפוצות

האם היזם הוא גם הקבלן שבונה?

לא תמיד. יש יזמים עם חברה קבלנית משלהם, ויש יזמים שמתקשרים עם קבלן מבצע חיצוני. חשוב לדעת מי הקבלן ולבדוק את הרישום והסיווג שלו.

כמה רווח מותר ליזם להרוויח?

החוק לא קובע תקרה. תקן 21 משמש את מוסדות התכנון לבדוק שיש לפרויקט רווח מזערי סביר. לפי עדכון דצמבר 2025, הרף הממוצע הוא 16% עד 17% לפי המחוז. זה רף תחתון לבדיקת כדאיות ולא מחיר מחייב.

מי משלם לעורך הדין של בעלי הדירות?

בדרך כלל היזם, כחלק מעלויות הפרויקט. לפי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עורך הדין מייצג רק את בעלי הדירות, והסכם שכר הטרחה נחתם רק איתם.

מה זה מסמך עיקרי הצעה?

זה מסמך שהיזם חייב למסור לבעלי הדירות לפחות שבועיים לפני החתימה על העסקה הראשונה בבניין. כדאי לשמור אותו ולהעביר אותו לעורך הדין שלכם.

איך בוחרים בין כמה יזמים?

עושים פנייה תחרותית שבה כל היזמים עונים על אותו מסמך דרישות, ואז משווים לפי אותם פרמטרים. התהליך המלא מפורט במדריך על בחירת יזם.

לתמונה המלאה של התהליך, משלב ההתארגנות ועד קבלת המפתח, ראו פינוי בינוי – המדריך המלא. קובי אלקיים נדל"ן בע"מ, שנוסדה ב-2013, עוסקת ביזמות, פינוי בינוי, עסקאות קומבינציה ועסקאות נדל"ן מורכבות.

רוצים לדעת מה אפשרי בבניין שלכם? לבדיקת היתכנות ראשונית לבניין שלכם: 053-658-4252 או support@kobielkayamrealestateltd.com. אפשר גם לקרוא על בדיקת היתכנות להתחדשות עירונית בבניין שלכם.

מקורות

עודכן: נובמבר 2026. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.

bottom of page
Language · שפה · Langue